Facility Management – Die Kunst der Hausverwaltung

Was früher schlicht und einfach unter dem Berufsbild des Hausmeisters oder Hausverwalters definiert war, kennt heute einen individuellen Studiengang mit Namen „Facility Management“. Er zeigt auf, dass die Verwaltung eines Grundstücks heutzutage durchaus an eine Wissenschaft grenzen kann. Grund hierfür sind nicht nur diverse Veränderungen in der Gebäudearchitektur, die durch den Einsatz moderner Baumaterialien von jeder Grundstücksverwaltung komplexere Materialkenntnisse verlangen. Auch der Einzug technischer Neuerungen in die Gebäudetechnik macht es für Hausmeisterdienste und Immobilienverwalter immer öfter notwendig, sich im Rahmen einer akademischen Ausbildung mit dem Begriff der Objektbetreuung zu beschäftigen.

Was bedeutet Facility Management?

Als Facility Management bezeichnet man die professionelle Verwaltung von Grundstücken durch entsprechende Maßnahmen zur Instandhaltung und Wartung grundstückseigener Bestandteile. Ebenso gehört die Optimierung der Wirtschaftlichkeit eines Grundstücks zu den Aufgaben eines Facility Managers, was je nach Art des Gebäudes auch Betriebskosten, Mietkosten, Subventionen, Spenden und andere finanzielle Aspekte miteinschließen kann. 

In gewisser Weise stellt das Facility Management also eine Kombination aus dem Beruf des Hausmeisters, Hausverwalters und Buchhalters einer Liegenschaft dar. Drei Berufszweige, die in der Vergangenheit durch relativ unzureichende Ausbildungsmöglichkeiten kaum gezielt erlernt werden konnten. Als Studiengang ist Facility Management heute aber eine eigenständige Wissenschaftsdisziplin und macht aus der Objektbetreuung endlich ein offizielles Berufsbild. Zuvor hatten insbesondere Hausmeister häufig Probleme damit, ein angemessenes Ausbildungszeugnis für ihre Berufstätigkeit vorzuweisen. Sie mussten ihr Fachwissen für den Hausmeisterdienst aufwändig in separaten Kursmodulen erwerben oder kamen als Quereinsteiger ohne berufliche Vorbildung aus artverwandten Berufen wie dem Handwerk oder der Elektrotechnik. 

Denkbar ist solch ein Berufswechsel auch heute noch und Hankwerker wie Elektrotechniker mit fundierter Arbeitserfahrung haben meist keine Probleme, eine Anstellung als Hausmeister zu finden. Junge Menschen jedoch, die sich für den Hausmeisterdienst interessieren und nicht wissen, wo sie mit ihrer Ausbildung anfangen sollen, ebenso wie Selbstständige, die mit dem Gedanken spielen ein Start-Up im Bereich des Facility Management zu gründen, sind mit einem Direktstudium deutlich besser beraten. Ein Studium im Bereich der Objektbetreuung vermittelt diesbezüglich nicht nur grundlegendes Wissen zur Grundstückspflege, Haustechnik und Gebäudewartung. Auch geschäftliche Aspekte wie Betriebskosten, Materialbeschaffung, Rechts- und Betriebswirtschaft werden in jeweiligen Studienkursen abgedeckt. Zu unterscheiden ist dabei zwischen zwei Formen des Facility Managements:

  • operatives Facility Management – Dieser Kernbereich des Studiums beschäftigt sich mit den Maßnahmen zur Bewirtschaftung einer Liegenschaft. Sie dienen dem langfristigen Erhalt eines Objektes und im Idealfall auch der Erhöhung des Vermögenswertes eines Grundstücks oder Betriebes. Zu den wichtigsten Disziplinen des operativen Facility Managements gehören dabei kaufmännische, technische und infrastrukturelle Maßnahmen sowie Querschnittsaufgaben, die sich mit der optimierten Nutzung von Gebäudeflächen, Umbaumaßnahmen und Belegschaftszahlen eines Objektes beschäftigen.
  • strategisches Facility Management – Strategische Planung ist im Facility Management für die grundlegende Ausrichtung eines Geschäftsmodells sowie dessen Wettbewerbsfähigkeit wichtig. Essenzielle Inhalte des stragefischen Facility Managements sind dementsprechend buchhalterische Aspekte wie Kosten- und Vermögensrechnungen sowie Maßnahmen zur Steigerung des Unternehmenserfolges.

Facility Management in der Praxis

Das Ziel einer professionellen Objektbetreuung besteht immer darin, dessen Funktionalität nicht nur zu erhalten, sondern nach Möglichkeit zu verbessern und so den Wert einer Immobilie oder eines Unternehmens langfristig zu steigern. Facility Management bezeichnet hier den komplexen Prozess zur Verbesserung der Effizienz und Werteigenschaften einer Liegenschaft. Erreicht wird dies durch gezielte Dienstleistungen und Aktualisierungen der Grundstücksbereiche. Gängige Maßnahmen umfassen zum Beispiel:

  • Maßnahmen zur Instandhaltung und Wartung eines Objektes

z.B. Reparaturen, Grünanlagenpflege oder Austausch veralteter Bauelemente

  • Maßnahmen zur Aufwertung der Gebäudearchitektur 

z.B. bessere Dämmung oder Fensterisolierung zur Optimierung der Energiebilanz

  • Maßnahmen zur Optimierung der Gebäudetechnik

z.B. bessere Sicherheitssysteme oder stromsparende Beleuchtung 

  • Maßnahmen zur verbesserten Nutzung der Außenbereiche eines Objektes

z.B. Ruhebereiche für Angestellte oder optimierte Fuhrparks für Zulieferer

  • Maßnahmen zur verbesserten Kommunikation innerhalb eines Unternehmens

z.B. Organisation von Betriebsräten, Gleichstellungsbeauftragten oder Schlichtern

Der Beruf des Facility Managers stellt folglich eine Kombination sehr verschiedener Fähigkeiten dar, die sowohl der Architektur und dem Immobilienbau, als auch in der Elektrotechnik, Landschaftsgestaltung und Sozialwissenschaft zugeordnet werden können. Hinzu kommen betriebswirtschaftliche Grundlagen und Projektplanung, was die Tätigkeiten in diesem Berufsfeld noch vielseitiger gestaltet.

Wo wird Facility Management gebraucht?

Im Grunde ist Facility Management für jedes täglich genutzte Gebäude wichtig, ganz egal, ob es sich dabei um privates Wohneigentum, Firmenimmobilien oder öffentliche Einrichtungen handelt. Jeder, der eine Liegenschaft besitzt, betreibt also mehr oder weniger selbst eine Art von Objektbetreuung. Professionelles Facility Management ist nun die Geschäftsvariante dieser organisatorischen Maßnahmen und bietet Objektbetreuung als entgeltliche Dienstleistung an. Bedarf hierfür herrscht genug, denn komplexe Gebäudearchitektur und Gebäudetechnik, machen in der Moderne aus der Betreuung vielen Immobilien eine anspruchsvolle Aufgabe, die man am besten jemandem Überträgt, der sich hauptberuflich damit beschäftigt und mit all den kleinen Feinheiten auskennt, die über den Erhalt und Wert eines Grundstücks entscheiden. Zum Standardklientel, das den Service gut ausgebildeter Facility Manager in Anspruch nehmen, gehören:

  • Architekten und Ingenieure
  • Bauunternehmer
  • Hochschulen und Universitäten
  • Hotels und Reiseveranstalter
  • Immobilienhändler und private Immobilienbesitzer
  • Industriefirmen
  • Krankenhäuser und Pflegeheime
  • Logistikunternehmen
  • Messe-Veranstalter und Event-Organisatoren
  • Supermärkte und Kaufhäuser
  • Verkehrsunternehmen
  • Werksunternehmen

Die Auswahl für Hochschulabsolventen im Bereich Facility Management ist also groß und man kann nach dem Studium relativ frei wählen, welches Gebiet der Objektbetreuung einem am meisten zusagt.

Digitalisierung und Facility Management

Natürlich geht das Zeitalter der Digitalisierung auch am Facility Management nicht spurlos vorbei. Tatsächlich hat die Betreuung von Grundstücken immer mehr mit ausgefeilter Elektrotechnik zu tun. Was mit digitalen Anzeigetafeln für Stromzähler und Wasseruhren begann, hat sich mittlerweile zu einem eigenen Produktionszweig für Gebäudetechnik gemausert. Vor allem die Sensortechnik spielt hierbei eine wichtige Rolle und liefert von Bewegungssensoren für Hausbeleuchtung und moderne Sicherheitssysteme bis hin zu sensorischen Rauchmeldern und Temperaturreglern eine Fülle an technischen Geräten zur verbesserten Grundstücksverwaltung. Selbst automatisierte Gebäudereinigung ist dank sensorgesteuerten Reinigungsrobotern bereits möglich, was für zusätzliche Kosteneinsparung sorgt.

Das Wissen um all diese Neuerungen in der Gebäudetechnik wird im Studium zum Facility Management natürlich ebenfalls vermittelt und kann durch entsprechende Zusatzmodule intensiver erforscht werden. Es ist deshalb nicht verwunderlich, dass sich in entsprechenden Studiengängen eine große Zahl technikaffiner Hobbybastler findet. In der Verwaltung selbst werden künftig zudem Kontrollbildschirme von Tablets und Smartphones die Überwachung und Koordination des Facility Managements vereinfachen. Das Testen neuer Programme in der Praxis sowie informatives Anwendungsfeedback sind dabei die wichtigsten Hilfen für Softwareentwickler. Gebäudesoftware, ebenso wie deren Entwicklung ist deshalb in hohem Maße von der Zusammenarbeit zwischen Facility Managern und IT-Spezialisten abhängig. Ein FM Studium ist daher auch für diejenigen lohnenswert, die sich später beruflich in der Forschung und Entwicklung von Gebäudetechnik niederlassen möchten. Meist werden hierfür individuelle Zusatzkurse für IT-Studiengänge angeboten.

Die Bedeutung der Umwelt im Facility Management

Maßnahmen zum verbesserten Umwelt- und Klimaschutz sind auch in der Gebäudeverwaltung ein bedeutender Aspekt. Facility Manager können durch ihre Arbeit also einen wichtigen Beitrag zur umweltfreundlichen Arbeits- und Lebensweise beitragen. Mehr noch, sind Hausverwalter und Objektmanager heutzutage gesetzlich sogar vielfach dazu verpflichtet, Grundstücke so zu optimieren, dass sie so energieeffizient, wassersparend und schadstoffarm wie möglich sind. Zusätzlich lässt sich der Außenbereich vieler Liegenschaften dazu nutzen, der Natur durch strategische Bepflanzung ein Stück natürliche Grünfläche zurück zu geben. Facility Management ist demnach auch ein interessantes Berufsfeld für Menschen, die sich für umweltfreundlichere Wohn- und Lebensräume einsetzen und durch aktives Mitgestalten die naturverbundene Immobilienlandschaft von morgen mitbegründen möchten. Das nötige Fachwissen hierzu gibt ihnen abermals ein Studium im Facility Management mit an die Hand.